공인중개사 민법 전세권에 대해서 간단하게 알아보도록 하겠습니다. 전세권은 일상생활에서 실질적으로 활용되는 사례는 거의 없지만 반드시 알아둬야 할 사항입니다.
전세권이란?
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산을 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금에 대한 우선변제권이 인정되는 용익물권입니다.
이러한 전세권의 목적물은 타인의 부동산에 해당되어야 하며, 전세금의 지급은 전세권의 요소이기 때문에 언제나 유상계약만 해당합니다. 따라서 전세금을 지급하지 않는 다는 특약은 무효입니다.
전세권이 등기되면 전세금에 한하여 제 3자에게 대항할 수 있고, 우선변제력을 인정하고 경매청구권 인정받게 됩니다.
존속기간
전세권은 당사자의 약정에따라 존ㅅ혹기간이 정해지지만 최장기간은 10년을 넘지 못하고 최단존속기간의 경우 건물에만 1년이 보장되며 토지에는 적용되지 않습니다.
이러한 전세권은 존속기간의 만료로 소멸하는 때에는 당사자는 이를 갱신할 수 있지만 마찬가지로 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다.
또한 건물에는 법정갱신이 적용되는데 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1월 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 만료된 때에 전 전세와 동일한 조건으로 전세권을 설정한 것으로 봅니다.
그러나 존속기간은 정하지 않은 것으로 보기 때문에 언제나 소멸통고가 가능합니다. 상대방은 통고를 받은 날로부터 6월이 지나면 전세권이 소멸합니다.
전세권의 효력
- 타인의 토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다.
- 전세권자는 필요비상환청구권은 인정되지 않고 유익비상환청구권은 인정된다.
- 전세권은 타인에게 양도하고 담보로 제공할 수 있으나 특약으로 전전세 양도를 금지할 수 있다.
- 건물 일부에 전세권을 설정한자는 건물전체에 대한 경매신청권은 없으나 우선변제권은 인정된다.
기출문제
Q : 전세권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- 전세금의 지급은 전세권 성립의 요소이다
- 당사자가 주로 채권담보의 목적을 갖는 전세권을 설정하였더라도 장차 전세권자의 목적물에 대한 사용수익권을 완전히 배제하는 것이 아니라면 그 효력은 인정한다.
- 건물전세권의 법정갱신된 경우 전세권자는 전세권 갱신에 관한 등기 없이도 제3자에게 전세권을 주장할 수 있다.
- 전세권의 존속기간 중 전세목적물의 소유권이 양도되면, 그 양수인이 전세권 설정자의 지위를 승계한다.
- 건물의 일부에 대한 전세에게 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체하는 경우, 전세권자는 전세권에 기하여 건물 전부에 대해서 경매를 청구 할 수 있다.
답 : 5
건물 일부에 대한 전세에서 전세권자는 전세권에 기하여 건물 전부에 대해서 경매청수 할 수 없다.
Q : 甲은 자신의 X건물에 관하여 乙과 전세금 1억원으로 하는 전세권설정계약을 체결하고 乙의 명의로 전세권설정등기를 마쳐주었다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- 전세권존속기간을 15년으로 정하더라도 그 기간은 10년으로 단축된다.
- 乙이 甲에게 전세금으로 지급하기로 한 1억원은 현실적으로 수수될 필요 없이 乙의 甲에 대한 기존의 채권으로 전세금을 갈음할 수도 있다.
- 甲이 X건물의 소유를 위해 그 대지에 지상권을 취득하였다면, 乙의 전세권의 효력은 그 지상권에 미친다.
- 乙의 전세권이 법정갱신된 경우, 乙은 전세권갱신에 관한 등기 없이도 甲에 대하여 갱신된 전세권을 주장할 수 있다.
- 합의한 전세권 존속기간이 시작되기 전에 乙앞으로 전세권설정등기가 마쳐진 경우, 그 등기는 특별한 사정이 없는 한 무효로 추정된다.
답 : 5
전세권 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기도 특별한 사정이 없는 한 유효한 것으로 추정된다.