공인중개사 민법 유동적 무효 및 기출문제를 한번 풀어보도록 하겠습니다. 기출문제를 통해 출제경향을 파악해 볼 수 있고 무엇을 포인트로 잡고 익혀야 아는지 알 수 있습니다.
공인중개사 민법 유동적 무효
유동적 무효는 일단 무효이지만 나중에 추인 등에 의하여 소급적 또는 비소급적으로 유효로 될 수 있는 상태를 말합니다.
공인중개사 민법 기출문제에서 유동적 뮤효와 관련해서 가장 많이 출제 되고 있는 것은 토지거래허가구역내의 계약과 관련된 내용입니다.
핵심내용
- 토지거래허가지역 내의 토지에 대하여 거래계약이 있는 경우 계약을 체결한 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력하여야 할 의무가 있습니다.
- 만약 허가신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 수 있습니다.
- 유동적 무효의 상태에 있는 당사자는 상대방이 협력할 의무를 이행하지 아니하였음을 사유로 하여 계약을 해제할 수는 없습니다.
- 유동적 무효상태에 있어서도 가장매매나 착오, 사기강박이 있다면 무효나 취소를 주장할 수 있습니다.
- 허가를 받으면 계약은 소급하여 유효로 됩니다.
- 허가받기전의 상태에서는 이행청구도 할 수 없으며 대급지급의무가 선이행하기로 약정되어 있다고 하더라도 그 대급지급이 없었음을 사유로 계약을 해제할 수 없습니다.
- 허가구역 지정이 해제되거나 지정기간이 만료되었음에도 재지정되지 않는 경우 허가를 받을 필요 없이 확정적으로 유효가 됩니다.
- 유동적 무효상태에서는 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
- 그러나 계약금은 유동적 무효상태로 있는 한 이를 부당이득으로 반활을 구할 수 없습니다.
- 매도인의 허가신청 협력의무와 매수인의 대금지급 의무는 동시이행관계가 성립하지 않고, 매도인의 허가신청이 선이행 의무 입니다.
- 토지거래 허가지역에서 이루어진 중간생략등기는 언제나 무효입니다.
유동적 무효 기출문제
문제1 : 甲은 토지거래허가구역 내 자신의 토지를 乙에게 매도하였고 곧 토지거래허가를 받기로 하였다. 다음 설명중 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲과 乙은 토지거래허가신청절차에 협력할 의무가 있다.
ㄴ. 甲은 계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있다.
ㄷ. 계약이 현재 유동적 무효 상태라는 이유로 乙은 이미 지급한 계약금 등을 부당이득으로 반환청구할 수 있다.
ㄹ. 乙은 토지거래허가가 있을 것을 조건으로 하여 甲을 상대로 소유권이전 등기절차의 이행을 청구할 수 없다.
① ㄱ, ㄴ , ㄹ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄱ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ
⑤ ㄴ, ㄹ
답 : ③
해설 : ㄴ. 유동적 무효상태에서는 계약상 채무가 없기 때문에 계약상 채무불이행을 이유로 해제할 수 없습니다. ㄷ. 유동적 무효상태가 확정적으로 무효가 되었을 때에 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있습니다.
문제2 : 甲은 토지거래허가구역 내에 있는 그 소유 X토지에 관하여 乙과 매매계약을 체결하였다. 비록 이 계약이 토지거래허가를 받지는 않았으나 확정적 무효가 아닌 경우, 다음 설명 중 틀린 것은?(다움이 있으면 판례에 따름)
① 위 계약은 유동적 무효의 상태에 있다.
② 乙이 계약내용에 다른 채무를 이행하지 않더라도 甲은 이를 이유로 위 계약을 해제할 수 없다.
③ 甲은 乙의 매매대금 이행제공이 없음을 이유로 토지거래허가 신청에 대한 협력의무의 이행을 거절할 수 없다.
④ 토지거래허가구역 지정기간이 만료되었으나 재지정이 없는 경우, 위 계약은 확정적으로 유효로 된다.
⑤ 乙이 丙에게 X토지를 전매하고 丙이 자신과 甲을 매매 당사자로 하는 허가를 받아 甲으로부터 곧바로 등기를 이전받았다면 그 등기는 유효하다.
답 : ⑤
해설 : 토지거래허가구역내의 중간생략등기는 언제나 무효입니다.