부동산 정책은 토지 및 주택의 문제를 해결하고 공익을 추구하기 위한 활동으로 부동산 자원의 효율적 분배와 형평성을 달성함과 동시에 사회적 목표를 달성하기 위해 시행됩니다.
토지의 문제
다양한 토지의 문제로 인하여 이에 따른 토지 정책이 시행되고 있는데, 어떠한 문제가 발생하고 있는지에 대해서 알아볼 수 있습니다.
1) 한정된 토지
토지에 비하여 인구 밀도가 높은 상황으로 인하여 토지는 희소성을 보이게 되고 이로인한 여러가지 문제가 발생하게 됩니다.
2) 토지수급 불균형
고도의 경제성장으로 인한 급격한 산업화와 도시화, 높은 인플레이션, 도시용지의 상대적 부족으로 인하여 토지 시장의 수급 불균형을 보이고 있습니다.
3) 개발이익 환수 문제
거시적으로 분석한 결과, 지난 20년간 공시지가 기준 지가는 총 1,284조 원 증가한 반면, 개발이익 환수액은 총 113조 원에 불과하고 환수 수준도 개발이익의 8.8%에 불과한 것으로 나타났습니다. 공시지가가 시가의 70~80% 수준에 불과한 점을 감안하면 실질적인 환수 수준은 5%에 불과하고,
여기에 주택 등 건축물까지 포함할 경우 막대한 개발이익의 대부분을 사유화하는 것입니다. 환수 수준이 낮은 것은 과세표준이 시장가격을 충분히 반영하지 못한다는 제도적 기반의 취약성 때문으로 보입니다. 현실은 토지세 과표가 공시지가의 25%, 시가의 18% 수준에 불과합니다.
4) 건전한 부동산 투자 문화 미정착
토지 투자에 있어 묻지마 투기 등 다양한 투기가 사회적인 이슈가 되기도 합니다. 별도의 기준 없이 계획없이 남을 따라하는 투기 문화는 다양한 부작용을 초래할 수 있습니다.
토지 정책
토지의 문제를 해결하기 위하여 원인과 문제 유형에 따라 토지 시장에 정부가 개입하여 목표에 도달하기 위하여 시행하는 정책입니다.
1) 토지정책의 목표
토지정책의 목표는 지가 안정과 투기억제, 안정된 택지의 지속적인 공급과 국토의 균형개발 및 자연 환경을 보전하고 토지의 합리적 이용과 적정거래를 도모하여 개발이익을 환수하는데 있습니다.
2) 토지정책의 수단
- 토지이용규제 : 지역/지구제, 토지구획규제, 건축규제, 인/허가제
- 간적접 개입 : 보조금, 조세감면, 부담금, 자료나 정보 구축 및 제공
- 직적접 개입 : 토지구획 정리사업, 공영개발 및 공공임대보유, 토지 은행
3) 지역 지구제란?
토지이용의 효율성을 높이거나 무질서한 토지이용을 방지하기 위하여 일정한 지리적 범위를 사회·경제적 측면에서 하나의 지역단위로 묶는 제도로, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 여러 법률에 규정되어 있습니다. 지역, 지구, 지구 등의 용어가 있습니다.
4) 토지구획정리사업
해당 사업은 계획, 개발, 이전으로 구분되며 토지의 효용을 증진하고 공공시설을 개선하기 위하여 교환 혹은 분할, 변경 및 공공시설을 설치하는 등을 말합니다.
사업계획을 수립하기 위해서는 사업 지구의 설계 및 재원조달 계획을 결정하여야 하며 사업시행 전 사업지구 내 토지의 현황을 측정하고 구획 정리를 위한 관계를 조사하여야 합니다.
5) 공영개발
택지를 개발하는데 있어 토지구획 정리사업이 환지를 통해 이뤄지는 반면 공영개발은 수용을 통하여 이뤄지게 됩니다.
공영개발은 개발대상 지역을 전면 매수하고 개발하여 실제로 필요한 수요자에게 분양 또는 임대를 통한 방식으로 진행하는 사업 입니다.
마무리
토지 정책은 정말 중요한 사항입니다. 이러한 정책이 어느 한쪽에 편중되지 않도록 하여야 하기 때문에 정책이 시행되었을 때에 발생할 수 있는 문제점에 대해서도 충분히 검토가 되어야 할 것입니다.
물론 국민 모두를 만족 시킬 수 있는 토지 정책은 있을 수는 없지만, 다수의 이익을 위한 방향으로 진행되어야 할 것이며, 이 과정에서 어쩔 수 없이 발생하는 피해에 대해서는 국가적인 차원에서 보전하는 방식으로 되어야 할 것 같습니다.